Teilvermietung einer Wohnung als Ferienwohnung

Leitsätze:

2. Die Wirkungen einer fristlosen Kündigung können zwar mit der Ausgleichung der Mietrückstände innerhalb der zweimonatigen Frist gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilt werden, die Wirsamkeit einer hilfsweise vom Vermieter erklärten ordentlichen Kündigung bleibt jedoch bestehen.

Vermietet der Eigentümer kurzfristig Wohnungen in einem Haus als Ferienwohnungen, begründet dies allein keinen Mangel, der dauerhafte Mieter in dem gleichen Haus zu einer Minderung gem. § 536 Abs. 1 BGB berechtigt.

Zusammenfassung:

3. Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin von Wohnungen in Berlin. In einem Haus vermietete sie eine Wohnung an die Beklagten dauerhaft, während sie andere Wohnungen in dem gleichen Haus an Touristen als Ferienwohnung vermietete. Die Beklagten sahen hierin einen Mangel, da die Vermietung von Ferienwohnungen ihr Sicherheitsgefühl beeinträchtige, und minderten die zu entrichtende Miete gem. § 536 Abs. 1 BGB, sodass in dem Zeitraum von einem Jahr ein Mietrückstand i.H.v. 2.645,28 EUR entstand. Der Vermieter kündigte den Beklagten fristlos und hilfsweise ordentlich und forderte sie gem. § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.

Das LG Berlin gab der Klägerin in der Berufungsinstanz Recht. Es erkannte etwaige Minderungsansprüche der Beklagten nicht an und verurteilte sie zur Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Tenor:

4. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 7. April 2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte – 9 C 351/08 – abgeändert und neu gefasst:

Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung im Hause … 90, … Berlin, WE-​Nr. 0503, gelegen im 4. OG, bestehend aus vier Zimmern nebst Küche, Bad/WC und Flur, Wohnfläche ca. 103,76 qm, sowie den Etagenkeller mit der Nr. 0503, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30. April 2011 gewährt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung des Räumungsanspruchs durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,-​ EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Im Übrigen dürfen die Beklagten die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrags zuzüglich 10 % leistet.

Die Anschlussberufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

 

Gründe:

I.

5. Die Beklagten sind Mieter der streitgegenständlichen Wohnung aufgrund des Mietvertrags vom 9. August 1999, in welchen die Klägerin durch Eigentumserwerb am 7. Januar 2005 als Vermieterin eingetreten ist. Die Beklagten mindern die Miete, weil die Klägerin einen Teil der Wohnungen im Haus an Touristen als Ferienwohnungen überlässt.

6. In der Zeit vom Januar 2008 bis Januar 2009 ist bei einer geschuldeten Gesamtmiete von monatlich 1.059,40 EUR ein Rückstand von insgesamt 2.645,28 EUR aufgelaufen. Die Klägerin hat wegen dieses Rückstands mit Schreiben vom 14. Januar 2009 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt und die Kündigung in der Klage wiederholt.

7. Die Beklagten haben die Rückstände innerhalb der Schonfrist ausgeglichen und machen die Rückzahlung der geleisteten Beträge im Wege der Widerklage geltend. Ferner verlangen sie die Feststellung eines Minderungsquote von 30 % und die Unterlassung der Vermietung an Touristen.

8. Das Amtsgericht hat Über die Beeinträchtigungen durch die Vermietung an Touristen aufgrund des Beweisbeschlusses vom 4. Dezember 2009 Beweis erhoben durch Vernehmung von drei Zeugen, die Mieter anderer Wohnungen im Haus sind. Es ist danach zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beklagten zur Minderung von 20 % berechtigt sind. Dementsprechend hat es die Klage abgewiesen und auf die Widerklage die Klägerin zur Rückzahlung verurteilt. Im Übrigen hat es die Widerklage abgewiesen. Die Feststellung der Minderungsquote erfolge im Rahmen des Leistungsantrag, sodass die Widerklage in diesem Punkt mangels eines Rechtsschutzbedürfnisses nicht zulässig sei. Ein Anspruch auf Mängelbeseitigung umfasse nur die Unterbindung konkreter Beeinträchtigungen, nicht hingegen die Untersagung der Vermietung an Touristen schlechthin, sodass diese nicht verlangt werden könne.

9. Hiergegen richten sich die Berufung der Klägerin und die Anschlussberufung der Beklagten.

10. Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils

die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im Hause … 90, …Berlin, WE-​Nr. 0503, gelegen im 4. OG, bestehend aus vier Zimmern nebst Küche, Bad/WC und Flur, Wohnfläche ca. 103,76 qm, sowie den Etagenkeller mit der Nr. 0503, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

die Widerklage insgesamt abzuweisen.

11. Die Beklagten beantragen,

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen

sowie unter Abänderung des angefochtenen Urteils

festzustellen, dass die Bruttowarmmiete für die von den Beklagten im Hause … 90 in … Berlin innegehaltene Wohnung seit Januar 2008 um 30 % gemindert ist,

die Klägerin bei Vermeidung eines gerichtlich festzusetzenden Ordnungsgeldes, ersatzweise oder wahlweise Ordnungshaft zu verurteilen, es zu unterlassen, im Hause … 90 in … Berlin befindlichen Wohnraum als Touristenappartements zu vermieten oder vermieten zu lassen,

hilfsweise,

die Klägerin bei Vermeidung eines gerichtlich festzusetzenden Ordnungsgeldes, ersatzweise oder wahlweise Ordnungshaft zu verurteilen, es zu unterlassen, im Hause … 90 in … Berlin befindlichen Wohnraum nächte- oder wochenweise zu vermieten oder durch die … GmbH vermieten zu lassen.

12. Die Klägerin beantragt,

die Anschlussberufung der Beklagten zurückzuweisen.

Im Übrigen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil sowie die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

II.

13. Berufung

14. Die zulässige Berufung der Klägerin ist begründet.

15. Klage

16. Die Beklagten sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgebe der von ihnen innegehaltenen Wohnung verpflichtet, denn das Mietverhältnis der Parteien ist beendet. Die Kündigung der Klägerin vom 14. Januar 2009 ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet.

17. Soweit die Klägerin das Mietverhältnisses fristlos gekündigt hatte, sind die Wirkungen dieser Kündigung durch den nachträgliche Ausgleich der Rückstände durch Zahlung der Beklagten innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilt worden. Die Wirksamkeit der von der Klägerin hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung wird hiervon aber nicht berührt (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250).

18. Der aufgelaufene Rückstand von 2.645,28 EUR begründet ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn unter Berücksichtigung der monatlich geschuldeten Miete von 1.059,40 EUR übersteigt er den Betrag von zwei Monatsmieten. Eine solcher Rückstand stellt eine Pflichtverletzung dar, die gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB sogar eine fristlose Kündigung rechtfertigt, sodass eine ordentliche Kündigung in diesem Fall erst recht begründet ist. Einer vorherigen Abmahnung bedurfte es hierzu nicht (BGH, Urteil vom 28. November 2007 – VIII ZR 145/07, GE 2008, 114).

19. Die von den Beklagten geschuldete Miete war aufgrund der regelmäßigen Vermietung eines Teils der Wohnungen im Haus an Touristen nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Es kann nicht ohne weiteres unterstellt werden, dass Feriengäste, die letztlich in den Wohnungen auch nur wohnen, stets darüber hinausgehende Beeinträchtigungen verursachen.

20. Zwar können Lärmbeeinträchtigungen und sonstige Nachteile infolge einer nachträglichen Nutzungsänderung des Hauses oder eines Teils davon eine Gebrauchsbeeinträchtigung darstellen und dementsprechend auch eine Minderung begründen. Allein der Umstand, dass die Klägerin einen Teil der Wohnungen für eine kurzfristige Vermietung als Ferienwohnung nutzt, begründet für sich allein aber keinen Mangel. Voraussetzung ist vielmehr, dass diese gegenüber der vertraglich geschuldeten Nutzung eine Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der streitgegenständlichen Wohnung zur Folge hat, welche mehr als nur unerheblich im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ist. Das ist hier nicht ersichtlich.

21. Die Beklagten haben eine durch die Vermietung an Touristen begründete Gebrauchseinschränkung nicht hinreichend substantiiert dargetan.

22. Als Maßstab ist dabei darauf abzustellen, was die Beklagten aufgrund der Anmietung einer Wohnung in einem großen Haus in einer zentralen Berliner Innenstadtlage erwarten durften. Aus diesem Grund kommt es von vornherein auf solche Einwirkungen nicht an, mit denen die Beklagte auch hätte rechnen müssen, wenn alle Wohnungen im Haus an „normale“ Wohnungsmieter vermietet worden wären. Hierzu gehören grundsätzlich alle Geräusche, die Folge der Nutzung der Wohnungen zum Aufenthalt von Menschen sind, wie etwa das Laufen, ein gewisses Poltern, Unterhaltungen, Weinen von Kindern, die Nutzung der Gemeinschaftsflächen o. Ä. In diesem Zusammenhang sind aufgrund des Zusammenlebens mehrerer Mieter einzelne Streitigkeiten in den späten Abendstunden und auch gelegentliches nächtliches Türenschlagen hinzunehmen. Das gilt ebenso für Verschmutzungen von Flur, Müllfläche Fahrstuhl. Als sozial adäquat aufgrund des Zusammenlebens vieler Menschen ist auch bei üblicher Dauer von Wohnungsmietverträgen hinzunehmen, dass einige Mitmieter in gewissem Umfang darüber hinausgehenden Lärm verursachen, etwa gelegentliches Feiern, gelegentliches Musikhören, versehentliche Verschmutzungen o. Ä.

23. Der Umstand, dass sich die Nutzung als Ferienwohnung von einem auf Dauer angelegten Bewohnen unterscheide, indem das Gebäude für einen nicht überschaubaren Personenkreis geöffnet werde und das Sicherheitsgefühl der anderen Mieter sich infolge der damit verbundenen Anonymität verringere, begründet grundsätzlich keinen Mangel. Die Beklagten können sich für die von ihnen hierzu vertretene gegenteiligen Ansicht nicht mit Erfolg auf die von ihnen zitierte Entscheidung des Landgerichts Berlin (Urteil vom 8. Mai 2009 – 55 S 235/08, GE 2009, 991) berufen. Denn diese Auffassung wird von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht geteilt (BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 72/09, GE 2010, 345).

24. Im Unterschied zu Mietern, die eine Wohnung als Haupt- oder Nebenwohnung anmieten, verbleiben Feriengäste und vergleichbare Mieter zwar nur für kurze Zeit in der Wohnung, die dann von einem anderen Mieter genutzt wird. Der dadurch bedingte häufige Wechsel des Mieters führt als solcher nicht zu Beeinträchtigungen, die sich signifikant von denen anderer Formen der Wohnnutzung abheben. Die nur verhältnismäßig kurze Dauer des Aufenthalts solcher Gäste in der Wohnung lässt zwar eine nähere nachbarliche Beziehung mit den anderen Mietern im Haus nicht entstehen. Dies ist nach objektiven Maßstäben indes kein Nachteil, zumal eine solche Nähe nicht von jedem Bewohner gewünscht wird und mitunter sogar als störend empfunden werden kann. Insoweit unterscheidet sich diese Form der Wohnnutzung deshalb bei typisierender Betrachtung heute nicht mehr, jedenfalls nicht mehr signifikant von der längerfristigen Vermietung einer Wohnung.

25. Die Vermietung an Feriengäste unterscheidet sich von einer Vermietung zum Dauerwohnen auch nicht dadurch, dass sie das Sicherheitsgefühl der übrigen Bewohner verringert. Jeder Mieter hat das verfassungsrechtlich geschützte Recht, in seiner Wohnung Gäste zu empfangen. Deshalb können sich in jeder Wohnanlage Personen aufhalten, die nicht zu den Dauerbewohnern gehören, welche diese nicht kennen und die diese deshalb verunsichern können (BGH a.a.O.).

26. Aus den von den Beklagten eingereichten Protokollen ergeben sich keine über diese „normalen“ Umstände hinausgehende Beeinträchtigungen.

27. Die Angaben betreffen das Bemerken von Touristen im Haus insgesamt und lassen nicht erkennen, wann und aufgrund welcher konkreten Vorfälle die Wohnung der Beklagten selbst beeinträchtigt war. Die Wohnung der Beklagten liegt im 4. OG, sodass beispielsweise nicht ohne weiteres nachvollzogen werden kann, dass eine erhebliche Beeinträchtigung vorliegt, wenn Gepäck vom 7. in das 8. OG getragen wird. Allein dass dies – unterstellt in der Wohnung der Beklagten – wahrgenommen werden kann, lässt unter Berücksichtigung der Anmietung einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus eine die Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB übersteigende Beeinträchtigung nicht erkennen. Entsprechendes gilt für die Tätigkeit von Reinigungskräften in den einzelnen Wohnungen.

28. Aus den Aussagen der vom Amtsgericht vernommenen Zeugen ergibt nichts Anderes. Die Zeugen haben zwar im wesentlichen die Angaben der Beklagten bestätigt. Diese begründen hingegen angesichts der obigen Ausführungen entgegen der Auffassung des Amtsgerichts eine Minderung im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB nicht. Aus den protokollierten Erklärungen der Zeugen ergeben sich auch keine darüber hinausgehenden Umstände, welche sich die Beklagten zur Begründung ihrer Einwände zu eigen machen könnten. Einer Wiederholung der Beweisaufnahme bedurfte es nicht, weil zum einen die Beweisaufnahme angesichts des unzureichend substantiierten Vortrags der Beklagten von vornherein nicht veranlasst war und im Übrigen weder die Glaubwürdigkeit der Zeugen noch der Wahrheitsgehalt ihrer Aussagen in Zweifel gezogen wird.

29. Anhaltspunkte für ein fehlendes Verschulden der Beklagten in Bezug auf die Pflichtverletzung liegen nicht vor. In Betracht kommt hierbei allenfalls ein Irrtum über die Berechtigung der Minderung. Bei der Beurteilung der Höhe einer Minderungsquote könnte man dies in einem gewissen Umfang annehmen (LG Berlin, Urteil vom 06.September 2005 – 63 S 111/05, GE 2005, 1353). Das gilt aber nicht, wenn überhaupt kein Mangel vorliegt und deshalb eine Minderung von vornherein ausscheidet. Die falsche Beurteilung der rechtlichen Voraussetzungen der geltend gemachten Einwände und der sich hieraus ergebenden Rechtsfolgen fällt in den Risikobereich der Beklagten, denen in diesem Zusammenhang ein etwaiges Verschulden ihrer Berater zuzurechnen wäre (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 102/06, GE 2007, 46).

30. Widerklage

31. Aus den vorstehenden Erwägungen folgt ferner, dass die Widerklage nicht begründet ist. Die Beklagten können die unter Vorbehalt ausgeglichenen Rückstände nicht gemäß § 812 Abs. 1 BGB zurückverlangen. Denn der Ausgleich ist aufgrund der bestehenden vertraglichen Verpflichtung zur Mietzahlung mit Rechtsgrund erfolgt ist, weil die von den Beklagten geschuldete Miete nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert war.

32. Anschlussberufung

33. Die zulässige Anschlussberufung der Beklagten ist nicht begründet.

34. Feststellung

35. Die Feststellungsklage ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts zwar nicht unzulässig, weil die Rechtskraft der Zahlungsklage nur den jeweils streitgegenständlichen Zeitraum erfasst. Sie ist aber auch den og. Gründen in der Sache nicht begründet, weil ein Minderungsanspruch der Beklagten im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB nicht besteht.

36. Unterlassung

37. Abgesehen von den zutreffenden Erwägungen des Amtsgericht, dass allenfalls die Unterlassung konkreter Beeinträchtigungen, nicht aber die Vermietung an Touristen schlechthin verlangt werden könne, besteht aus den og. Gründen ein Unterlassungsanspruch aufgrund eines fehlenden Mangels nicht.

38. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

39. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

40. Gemäß § 721 BGB war den Beklagten eine angemessenen Räumungsfrist zu gewähren, damit sie sich auf den bevorstehenden Umzug einrichten können.

41. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO lagen nicht vor. Denn es handelt sich um einen von den tatsächlichen Umständen des Einzelfalls geprägten Rechtsstreit, der keine grundsätzlich bedeutsamen Rechtsfragen aufwirft. Es ist nicht erkennbar, dass unter Berücksichtigung der bisherigen Entscheidungen zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine weitere revisionsgerichtliche Entscheidung geboten ist.