Vertragsrücktritt wegen erheblicher Mängel bei Ferienwohnung

Leitsätze:

2. Die Kündigung eines Mietvertrages über eine Ferienwohnung bei Mängeln ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt.

Ein Rücktritt vom Mietvertrag über eine Ferienwohnung bei Mängeln ist nur wirksam, wenn der Vermieterin eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt wurde.

Ein sofortiger Rücktritt vom Mietvertrag kommt nicht in Betracht, wenn die Mängel der Ferienwohnung durch die Vermieterin innerhalb einer Frist behoben werden können, deren Abwarten dem Mieter zumutbar ist.

Zusammenfassung:

3. Der Kläger mietete im Internet eine als Ferienwohnung vermietete Haushälfte der Beklagten in Italien für den Zeitraum 19.08. bis 02.09.2012 (14 Tage). Auf der Website waren eine ausführliche Beschreibung der Wohneinheit sowie mehrere Fotos einzusehen. Den Mietpreis von insgesamt 1.100 Euro bezahlte der Kläger bis zum 06.08.2012 an die Beklagte.

Als der Kläger zu Beginn der Mietzeit vor Ort ankam, fand er die Ferienwohnung nicht wie erwartet vor. Er teilte der Beklagten deshalb umgehend mit, das verwahrloste Objekt entspräche nicht den Beschreibungen auf der Website. Die Beklagte äußerte, sie sei mit der Vorbereitung der Ferienwohnung noch nicht ganz fertig geworden und müsse noch etwas saubermachen. Daraufhin kündigte der Kläger mündlich den Mietvertrag und forderte die Rückzahlung des Geldes, was die Beklagte verweigerte. Der Kläger reiste ab.

Er forderte vor dem Amtsgericht (kurz: AG) München, die Beklagte zu verurteilen, die 1.100 Euro nebst Zinsen an ihn zurück zu bezahlen.

Das Gericht stellte zunächst fest, dass im vorliegenden Fall deutsches Recht Anwendung findet, da die Ferienwohnung über eine deutsche Internetseite angeboten wurde und beide Parteien in Deutschland wohnen. Es stellte weiterhin fest, dass die Kündigung des Klägers unwirksam war, da sie entgegen der Regelung des § 568 Abs. 1 BGB nicht schriftlich, sondern nur mündlich erfolgte. Ein Rücktritt vom Mietvertrag gem. § 323 Abs. 1 BGB, welcher auch mündlich möglich ist, kommt jedoch nicht in Betracht, da einerseits eine Berechtigung zum Rücktritt nicht gegeben war und andererseits der Kläger eine erforderliche Frist zur Nacherfüllung gemäß § 323 Abs. 1 BGB nicht gesetzt hatte.

Das Gericht stellte fest, dass die Abweichungen von der auf der Website angegebenen Beschreibung der Ferienwohnung nicht so erheblich waren, dass sie ein sofortiges Rücktrittsrecht oder eine Minderung gemäß § 536 BGB rechtfertigen konnten. Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung war erforderlich, um der Schuldnerin die Möglichkeit zu geben, die vertragsgemäße Leistung doch noch zu erfüllen. Das Abwarten der Frist war für den Kläger auch nicht unzumutbar, da es der Beklagten ohne großen Zeitaufwand möglich gewesen wäre, Abhilfe zu schaffen, beispielsweise, indem Sie dem Kläger die andere Haushälfte als Unterkunft angeboten hätte.

Tenor:

4. Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand: 

5. Die Parteien streiten um Miete für eine Ferienwohnung in Italien.

6. Der Kläger suchte auf der Internetseite ….de ein Feriendomizil in Italien. Dort stieß er auf einen Internetauftritt der Beklagten betreffend ein Objekt G. in M.. Die Wohneinheit …N. wurde im Internet beschrieben, eben so waren Fotos einzusehen. Unter diesen Fotos standen die Begriffe O., P. und …N.. Zum Inhalt der Beschreibung wird auf den Ausdruck des entsprechenden Internetauftritts Bl. 13-​17 d. A. Bezug genommen.

7. In dem Anwesen der Beklagten sind insgesamt vier Wohneinheiten enthalten: O., P. und unter dem Begriff …N. seien zwei weitere Wohneinheiten zusammengefasst.

8. Der Kläger mietete die Haushälfte I …N. für den Zeitraum 19.08. bis 02.09.2012 zu einem Gesamtpreis von 535,00 € pro Woche, gesamt 1.100,00 € inklusive Endreinigung. Die Kosten für die Endreinigung sind im Mietvertrag (Bl. 18 d. A.) mit 40,00 € angegeben.

9. Der Kläger leistete am 22.07.2012 eine Anzahlung von 350,00 €. Die Restzahlung i.H.v. 750,00 € zahlte er am 06.08.2012 an die Beklagte.

10. Als der Kläger vor Ort ankam, äußerte er gegenüber der Beklagten, daß das Objekt aufgrund des verwahrlosten Zustandes nicht dem versprochenen Objekt entsprach. Die Beklagte äußerte, daß sie mit dem Objekt noch nicht ganz fertig sei und noch etwas saubermachen müsse.

11. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis mündlich und forderte die Rückzahlung des Geldes. Als die Beklagte dies verweigerte, reiste der Kläger ab.

12. Der Kläger trägt vor, das Mietobjekt habe sich in einem katastrophalen Zustand befunden und habe mit der Beschreibung nichts zu tun. Dabei sei die Beschreibung des Objekts im Internet Vertragsinhalt hinsichtlich der Beschaffenheit der Mietsache geworden. Das Mietobjekt habe jedoch wesentlich von der Beschreibung im Internet abgewichen, so seien das Badezimmer und das Schlafzimmer und Essplatz völlig abweichend von den Fotos zu …N. im Internet. Ferner sei das Grundstück in einem verwahrlosten Zustand gewesen, teilweise habe sich hier auch Gerümpel befunden. Der Herd sei alt und verrottet gewesen, die Küchenmöbel seien alt gewesen, Holz habe abgebröselt. Ferner sei eine spärliche und zusammengewürfelte Geschirreinrichtung vorhanden gewesen, ein unbrauchbares Fenster und verschmutzte Bettwäsche. Es habe somit von Anfang an objektive Unmöglichkeit vorgelegen. Daher sei auch eine Abhilfefrist nicht erforderlich gewesen. Der Kläger sei berechtigt gewesen, vom Mietvertrag zurückzutreten. Jedenfalls aber sei eine Minderung gerechtfertigt.

13. Der Kläger beantragte,

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 1.100,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheides am 10.01.2013 zu zahlen.

14. Die Beklagte beantragte Klageabweisung.

15. Die Beklagte trägt vor, der Zustand der Mietsache sei nicht katastrophal gewesen, vielmehr habe sich das Objekt in einem vertragsgemäßen Zustand befunden. Lediglich mit der Reinigung und Herrichtung der Räume sei die Beklagte noch nicht ganz fertig gewesen, dies hätte sie aber innerhalb kürzester Zeit erledigen können, da sie bei der Ankunft des Klägers noch mit den Putzarbeiten beschäftigt gewesen sei. Ein hergerichtetes und gepflegtes Grundstück sei nicht zugesichert gewesen, vielmehr handele es sich um ein naturbelassenes Grundstück. Ein Widerspruch zu den Angaben im Internet bestehe nicht. Zudem habe die Beklagte dem Kläger auch die andere Haushälfte …N. angeboten. Jedenfalls aber hätte es einer Abhilfefrist bedurft. Da eine solche unstreitig nicht eingeräumt wurde, sei der Mietvertrag nicht beendet.

16. Zur Ergänzung des Tatbestandes wird verwiesen auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen, das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 26.06.2013 und die sonstigen Aktenbestandteile.

Entscheidungsgründe:

17. Die zulässige Klage ist unbegründet.

18. Die Entscheidung richtet sich nach deutschem Recht, da die Ferienwohnung über eine deutsche Internetseite angeboten wurde und die Parteien beide ihren Wohnsitz in Deutschland haben.

19. Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von 1.100,00 € gem. § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt., § 818 BGB.

20. Der Mietvertrag über die Ferienwohnung in Italien ist nicht wirksam beendet worden.

21. Die vom Kläger gegenüber der Beklagten ausgesprochene fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist unwirksam, da sie entgegen der Bestimmung des § 568 Abs. 1 BGB nicht schriftlich erfolgte.

22. Ein Rücktritt vom Mietvertrag gem. § 323 Abs. 1 BGB, welcher auch mündlich möglich ist, kommt ebenfalls nicht in Betracht, da die Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Denn der Zustand der von der Beklagten angebotenen Wohnungshälfte …N. stellt sich auch unter Zugrundelegung des klägerischen Vortrags nicht als nicht vertragsgemäß dar, so daß eine Berechtigung zum Rücktritt nicht gegeben war. Jedenfalls wäre eine Abhilfefrist zu Nacherfüllung/Leistung erforderlich gewesen, § 323 Abs. 1 BGB.

23. Ausweislich der Internetbeschreibung war u.a. geschuldet ein Kamin, eine Küche mit Kühlschrank, Kochzeile, Backofen, Essbereich und 4-​Plattenherd, Ein Badezimmer mit Badewanne, Extradusche und WC, Küche und WC mit handbemalten Fliesen. Dieser Beschreibung widersprechen weder der Sachvortrag der Klagepartei noch die vorgelegten Lichtbilder.

24. Sofern die Klagepartei vorträgt, das angebotene Objekt sei ein anderes als das im Internet beschriebene Objekt …N., und sich hierzu auf den Vergleich des Bades, welches im Internet über der Beschreibung Bad …N. abgebildet ist (Bl. 15 d. A.) mit dem vorgefundenen Bad (Lichtbilder Bl. 23/24 d. A.) und ein Vergleich der entsprechenden Lichtbilder vom Schlafzimmer/Essplatz beruft, so rechtfertigt dies jedenfalls nicht den sofortigen Rücktritt vom Vertrag ohne die Einräumung einer Nachfrist.

25. Die von der Klagepartei im Schriftsatz vom 22.07.2013 behauptete Abweichung von Schlafzimmer und Essplatz vermag das Gericht nicht nachzuvollziehen. Denn die aus der Internetbeschreibung von …N. vorgelegten Fotos zeigen weder das Schlafzimmer noch den Eßplatz von …N.

26. Selbst wenn das angebotene Badezimmer bzw. tatsächlich von dem nach dem Internetangebot vereinbarten Bad abweichen sollte und daher die von der Beklagten angebotene Haushälfte …N. eine andere als die vom Kläger gemietete gewesen sein sollte, so ist dennoch ein sofortiges Rücktrittsrecht nicht eröffnet.

27. § 323 Abs. 1 BGB sieht auch für den Fall der Nichterbringung der Leistung (wie vom Kläger behauptet) vor, daß dem Schuldner eine Frist zur Leistung gesetzt wird.

28. Eine solche Fristsetzung war für den Kläger auch zumutbar. Denn sie war nicht mit einer längeren Wartezeit verbunden. Anders als der Kläger meint, hätte die Beklagte dazu auch nicht das Badezimmer austauschen lassen müssen, sondern ihr hätte die Möglichkeit offen gestanden, dem Kläger die andere Haushälfte …N. anzubieten, in welcher die Lichtbilder aus dem Internet entstanden sind.

29. Nach eigenem Vortrag gewährte der Kläger keine Nachfrist, so daß der Rücktritt unwirksam ist.

30. Eine Minderung gem. § 536 BGB kommt ebenfalls nicht in Betracht, denn eine erhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache liegt nicht vor. Hierbei war der günstige Mietpreis von 535,00 € pro Woche zu berücksichtigen. Zudem war zu berücksichtigen, daß Ferienwohnungen durch häufigen Mieterwechsel grundsätzlich einer stärkeren Abnutzung unterliegen als normaler Wohnraum und daß zudem gerade in südlichen Ländern nicht derselbe Qualitätsstandart erwartet werden kann, wie dies bei einer Wohnungsausstattung im Inland der Fall wäre. Dies ist gerichtsbekannt und auch für einen durchschnittlichen Mieter erkennbar bzw. bekannt.

31. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11, 711 ZPO.