Vertrag über Ferienwohnung

Leitsatz:

2. Ein Eigentümer hat im Rahmen eines Vermittlungs-Vermietungsrecht kein ausführliches Auskunftsrecht über Inhalte aus den Mietverträgen.

Zusammenfassung:

3. Der Eigentümer zahlreicher Ferienwohnungen schloss mit einem Unternehmen, das gewerblich Immobilien vermietet, einen Vermietungs-Vermittlungsvertrag. Durch diesen sollte das Unternehmen dazu berechtigt werden, die Wohnungen des Klägers an Urlauber zu vermieten. Nachdem das Unternehmen zahlreiche Mietverträge mit Urlaubern abgeschlossen hatte, verlangte der Eigentümer der Wohnungen Einsicht in die Verträge, um die Adressdaten der Kunden zu Werbezwecken zu nutzen.
Das Unternehmen weigert sich jedoch eine Auskunft zu erteilen. Durch die Übernahme der Vermittlungstätigkeit stehe dem Eigentümer kein uneingeschränktes Auskunftsrecht bezüglich der Verträge zu.

Das Landgericht Oldenburg hat die Klage abgewiesen. Trotz der Bezeichnung der Übereinkunft als Vermietungs-Vermittlungsvertrag seien die vertraglichen Abreden im Einzelnen heranzuziehen, um den Parteiwillen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu ermitteln. Durch eine solche Auslegung im Sinne von §133 BGB ergab sich, dass das Unternehmen die Mietverträge zwar über die Wohnungen des Klägers abgeschlossen hatte, in diesen jedoch selbst als Vertragspartner aktiv geworden sei. Da die Mietverträge ausschließlich zwischen dem Unternehmen und den Urlaubern geschlossen worden seien, stehe dem Eigentümer kein Auskunftsrecht im Sinne von § 675 BGB zu.

Tenor:

4. Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

5. Der Kläger ist Eigentümer der Ferienwohnung Nr. 5 in der Villa Pu. auf Wa.. Die Beklagte betreibt gewerblich die Vermittlung und Vermietung von Ferienwohnungen auf Wa. Am 01.12.2005 trafen die Parteien eine mit „Vermietungs-Vermittlungsvertrag“ überschriebene Vereinbarung, auf deren Grundlage die Beklagte in der Folgezeit die klägerische Ferienwohnung gegen Provision vermietete. Nachdem der Kläger das Vertragsverhältnis zunächst am 25.08.2009 ordentlich zum 30.11.2009 gekündigt hatte, erklärte er mit Anwaltsschreiben vom 12.10.2009 die fristlose Kündigung. Die Übergabe des Objekts erfolgte durch Schlüsselrückgabe am 28.10.2009. Zugleich forderte der Kläger die Beklagte dazu auf, über den Umfang der erfolgten Vermietung durch Benennung der Mieter und Vorlage der Mietverträge Nachweis zu erbringen. Dieser Aufforderung kam die Beklagte auch innerhalb der bis zum 06.11.2009 gesetzten Nachfrist nicht nach.

6. Der Kläger meint, die Beklagte sei ihm gegenüber als Geschäftsherrn zur uneingeschränkten Auskunft über ihre Vermietungstätigkeit verpflichtet und habe ihm daher den gesamten drittgerichteten Schriftverkehr, insbesondere die mit den Feriengästen abgeschlossenen Mietverträge, vorzulegen.

7. Der Kläger beantragt die Beklagte zu verurteilen, Auskunft zu erteilen über den Umfang und die Abrechnung der Belegungen der Ferienwohnung Nr. 5 der Villa Pu., E.-A.-Straße …, Wa., im Zeitraum vom 01.12.2005 bis zum 28.10.2009, und zwar durch Vorlage der abgeschlossenen Mietverträge sowie durch Vorlage der gegenüber den Mietern vorgenommenen Abrechnungen (Abrechnungsnachweise in Form von Mietzahlungen, konkreten Provisionsabrechnungen und daraus resultierenden Auszahlungen).

8. Die Beklagte zu verurteilen, die Richtigkeit und Vollständigkeit ihrer Angaben an Eides statt zu versichern.

9. Die Beklagte beantragt die Klage abzuweisen.

10. Sie meint, sie sei nicht dazu verpflichtet, dem Kläger Einsicht in die Mietverträge mit den Feriengästen zu geben; insbesondere sei sie nicht verpflichtet, dem Kläger die Kenntnisnahme der Kontaktdaten der Feriengäste zu ermöglichen. Hierzu trägt sie vor, ein schützenswertes Geheimhaltungsinteresse zu haben, da sie die Ferienwohnung im eigenen Namen vermietet habe. Der Beklagte trete zu ihr nach Kündigung der Geschäftsbeziehung in ein Konkurrenzverhältnis, weshalb ihr nicht zuzumuten sei, dem Kläger die Anschriften ihrer Kunden und damit einen wesentlichen Teil ihrer Geschäftsgrundlage zu offenbaren.

11. Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gegenseitig gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

12. Die Klage ist unbegründet. Soweit dem Kläger aus dem Vertragsverhältnis in Verbindung mit § 675 Abs. BGB ein Auskunftsanspruch zusteht, ist dieser erfüllt. Unstreitig hat die Beklagte monatliche Abrechnungen über ihre Vermietungstätigkeit erteilt und diese dem Kläger mitgeteilt. Diese Abrechnungen sind während der Laufzeit des Vertrages auch ohne Beanstandung durch den Kläger geblieben.

13. Ein darüber hinaus gehender Auskunftsanspruch, insbesondere durch Vorlage der Mietverträge, aus denen sich die Kontaktdaten der Mieter ergeben, steht dem Kläger nicht zu. Der Umfang, in dem die Rechnungslegung zu erfolgen hat, ergibt sich im Einzelfall unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben. Es ist anerkannt, dass der Anspruch auf Rechenschaftslegung nach § 259 BGB durch Geheimhaltungsinteressen des Schuldners eingeschränkt sein kann, wenn die Parteien in geschäftlichen Wettbewerb stehen. In einen solchen Fall kann die Rechenschaft jedenfalls nicht in einer Weise gefordert werden, die eine missbräuchliche Ausnutzung der so erlangten Informationen im Wettbewerb ermöglichen würde. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 08. Februar 2007 verdeutlicht, dass für die Bestimmung dieser Grenzen maßgeblich auf das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis abzustellen ist. Diese Entscheidung streitet im Ergebnis gleichwohl nicht für den Kläger, da sich der Inhalt des zwischen den hiesigen Parteien bestehenden Rechtsverhältnisses maßgeblich von der der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrunde liegenden Konstellation unterscheidet. Konnte dort bereits aufgrund der ausdrücklichen Fassung des Vertrages davon ausgegangen werden, dass die Vermietung durch den Vermittler im Namen und für Rechnung des Eigentümers erfolgt ist, so ist dies hier nicht der Fall.

14. Das Gericht ist vielmehr auf Grundlage des Parteivorbringens einschließlich der in diesem Zusammenhang vorgelegten Dokumente zu der Überzeugung gelangt, dass die Beklagte die jeweiligen Vermietungen im eigenen Namen, firmierend unter „Ihre Insel“, vorgenommen hat und somit vertragliche Beziehungen nur zwischen ihr und den jeweiligen Mietern, niemals jedoch zwischen den Mietern und dem Kläger zustande gekommen sind. Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:

15. Alleine der Umstand, dass auch der zwischen den hiesigen Parteien geschlossene Vertrag mit „Vermietungs-Vermittlungsvertrag“ überschrieben ist, führt nicht dazu, dass gleichsam automatisch von einer Vermietung Namens und für Rechnung des Klägers auszugehen ist. Mögen die Parteien auch diese Bezeichnung des Vertrages gewählt haben, so kommt es mit Blick auf § 133 BGB letztlich nicht auf den Wortsinn oder das übliche Verständnis dieser Bezeichnung, sondern auf die tatsächlich durch den Vertrag getroffene Regelung an. Indes trifft der Vertrag keinerlei Regelung, die eindeutig für eine Vermietung Namens und in Rechnung des Eigentümers oder umgekehrt unzweifelhaft auf einem Vermietung durch „Ihre Insel“ im eigenen Namen hindeuten. So heißt es in § 1 des Vertrages, „Ihre Insel“ übernehme die kurzfristige Vermietung der Ferienwohnung an laufend wechselnde Mieter und die damit verbundene Verwaltung, ohne das eine Bestimmung darüber getroffen wird, ob „Ihre Insel“ selber oder lediglich als Bevollmächtigte auftreten soll. Ein solcher Rückschluss kann auch nicht aus § 3 des Vertrages gezogen werden, in dem es heißt: „Die Vermietung erfolgt ausschließlich durch „Ihre Insel“. Der Eigentümer ist nicht berechtigt, die überlassenen Ferienwohnungen zu vermieten oder eigen zu nutzen“. Auch die übrigen Vertragsklauseln lassen keinen Rückschluss darüber zu, wer letztlich Vertragspartner der jeweiligen Mieter werden soll.

16. Das Gericht vermag im Ergebnis nicht zu beurteilen, ob die Parteien zu Beginn des Vertragsverhältnisses hierüber gleichwohl eine ausdrückliche Regelung getroffen hatten, die lediglich keinen Niederschlag in der schriftlichen Fassung des Vertrages gefundne hat. Die Beklagte hat im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 27.10.2010 ausgeführt, es seien hierüber vor Vertragsschluss Gespräche geführt worden und sie habe zwei Modelle vorgestellt, von denen eines habe gewählt werden müssen, wenn es überhaupt zu einem Vertragsschluss kommen sollte. Der Kläger habe sich für dasjenige Modell entschieden, bei dem die Vermietungen durch „Ihre Insel“ im eigenen Namen durchgeführt werden. Der Kläger hat bestritten, dass ein solches Gespräch geführt worden sei. Es stehen somit in dieser Frage letztlich die Ausführungen der Parteien gegeneinander, ohne dass das Gericht weitere Anhaltspunkte zu Rate ziehen könnte, die für die Richtigkeit der einen oder der anderen Darstellung sprechen.

17. Letztlich lässt auch der Umstand, dass der Vertrag eine Provisionsabrede enthält, keinen Rückschluss darauf zu, dass die Beklagte lediglich als Vermittler tätig werden sollte. Es liegt auf der Hand, dass die Bewirtschaftung der Wohnung durch die Beklagte zu vergüten ist, ganz gleich, ob sie selber als Vermieter auftritt oder lediglich einen Vertragsschluss mit den Mietern vermittelt. Es ist naheliegend, diese Vergütung über eine Provisionsvereinbarung an den Erfolg ihrer Tätigkeit zu koppeln. Aus dieser erfolgsorientierten Vergütung lässt sich jedoch nicht ableiten, dass die Beklagte möglicherweise abredewidrig im eigenen Namen aufgetreten sein könnte.

18. Vor diesem Hintergrund erlangt die Art und Weise, in der das Vertragsverhältnis tatsächlich über 5 Jahre gelebt worden ist, maßgebliche Bedeutung. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Handhabung der Vermietung durch die Beklagte klägerseits unbeanstandet geblieben wäre, wenn die Beklagte dabei gegen zuvor getroffene Absprachen verstoßen hätte. Das Gericht ist insbesondere anhand des Inhaltes des Kündigungsschreibens vom 12. Oktober 2009 zu der Überzeugung gelangt, dass die Parteien ursprünglich vereinbart hatten, dass eine Vermietung durch „Ihre Insel“ im eigenen Namen erfolgen sollte und das dies auch so umgesetzt worden ist. So heißt es in dem Kündigungsschreiben:

19. In ihrer anschließenden E-Mail vom 23.09.2009 teilen sie unserem Mandanten erstmalig (!) mit, dass die Ferienwohnungen „im Namen und auf Rechnung des Eigentümers“ vermietet werden. Hierüber war unser Mandant von ihnen zuvor nie in Kenntnis gesetzt worden. Ihr Vermietungsvertrag impliziert im Gegenteil, dass die Vermietungen von ihnen im eigenen Namen durchgeführt werden. (…)“

20. Der Kläger hätte sicherlich keinerlei Anlass gehabt, sich über eine derartige Äußerung der Beklagten wie in der E-Mail vom 23.09.2009 überrascht zu zeigen, wäre er über die gesamt Vertragslaufzeit jemals davon ausgegangen, dass eine Vermietung in seinem Namen und für seine Rechnung erfolgt sein könnte. Dies spricht in der Tat dafür, dass von seiner Seite eine Führung der Geschäfte in der Art, wie die Beklagte sie vorträgt, nämlich dass sie für den Zeitraum vor 2010 keine Verträge im Namen des Klägers abgeschlossen habe, gewollt war.

21. Die als Anlage 5 zum Schriftsatz vom 19. August 2010 vorgelegte E-Mail vom 23. September 2009 lässt nicht den Schluss zu, dass die Beklagte während des gesamten Vertragsverhältnisses hiervon abgewichen sein könnte und im Namen und für Rechnung des Klägers vermietet hat. Die Beklagte selber hat zum Inhalt dieser E-Mail ausgeführt, es sei zu berücksichtigen, dass diese Vermietung erst nach der Kündigung vom 25.08.2009 erfolgte und hierdurch der Kläger motiviert werden sollte, den Vertrag mit den Gästen zu erfüllen. Dies stellt sich aus Sicht des Gerichts auch als schlüssig dar, denn die Beklagte hatte einerseits aufgrund des zwar bereits gekündigten, aber noch nicht abgelaufenen Vertrages mit dem Kläger weiterhin für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung zu sorgen. Andererseits war sie nach der Kündigung nicht mehr in der Lage, die Wohnung für das Folgejahr im eigenen Namen zu vermieten, da sie wegen des nach der Kündigung zum 30.11.2009 endenden Vertragsverhältnisses nicht mehr in der Lage gewesen wäre, den sich auf einen in der Zukunft liegenden Buchungszeitraum beziehenden Vertrag zu erfüllen. Dies war nach dem Ende der vertraglichen Beziehung der Parteien vielmehr nur noch dem Kläger möglich. Vor diesem Hintergrund erscheint die von der Beklagten im Termin erläuterte Änderung der Vermietpraxis als nachvollziehbar und aus Rechtsgründen erforderlich.

22. Im Übrigen zeigt die exemplarisch vorgelegte Buchungsbestätigung (Anlage B2 zum Schriftsatz vom 24.08.2010), dass die Beklagte die Vermietung offenbar so gehandhabt hat, wie es von ihr vorgetragen wird. In der Buchungsbestätigung heißt es: „Ihre Insel vermietet ihnen (…)“, wodurch im Verhältnis zu dem jeweiligen Mieter eindeutig klargestellt ist, dass Vermieterin „Ihre Insel“ ist. Der Mieter hätte anhand dieses Schreibens noch nicht einmal Anlass zu der Annahme, dass die Wohnung nicht im Eigentum von „Ihre Insel“, sondern im Eigentum eines Dritten stehen könnte.

23. Mit der Kündigung des Vertrages ist abzusehen, dass der Kläger die Wohnung nunmehr entweder selbst bewirtschaften wird oder diese Tätigkeit in die Hände eines anderen Unternehmers legen wird. Damit entsteht ein Wettbewerbsverhältnis zwischen den Parteien, denn es ist gerichtsbekannt, dass die Beklagte die unmittelbar benachbarten Häuser „Villa V.“ und „Villa R.“ weiter bewirtschaftet und damit ein der klägerischen Wohnung vergleichbares Angebot unterbreiten kann. Angesichts dieser Tatsache erscheint es unter Gesichtspunkten von Treu und Glauben als unzumutbar für die Beklagte, die Personendaten der bisherigen Mieter im Rahmen der Rechnungslegung zu offenbaren und dem Kläger auf diese Art und Weise den Zugriff auf den von ihr erarbeiteten Kundenstamm zu eröffnen, denn es handelt sich aufgrund der Vertragskonstruktion und der Tatsache, dass offensichtlich stets die Beklagte als Vermieter fungiert hat, wirtschaftlich betrachtet um die Kunden der Beklagten und nicht die des Klägers. Hierin unterscheidet sich der zur Entscheidung stehende Sachverhalt in ganz wesentlichen Aspekten von der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 08.02.2007, der die Verpflichtung zur Offenbarung auch der vollständigen Kundendaten maßgeblich aus dem Umstand herleitet, dass der Vertrag dort ausdrücklich die Vermietung im Namen und Verrechnung des Vermieters vorsieht, so dass der im Rahmen der Vermittlungstätigkeit entstehende Kundenstamm sich unzweifelhaft als jener des Eigentümers und nicht der des Vermittlers darstellt. Aufgrund dieser völlig anderen Zuordnung lässt sich jedoch der Umfang der Auskunftsverpflichtung, wie der Bundesgerichtshof sie seiner Entscheidung umrissen hat, nicht auf den hier zur Entscheidung anstehenden Sachverhalt übertragen.

24. Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den § 91 ZPO, § 709 ZPO.